{"id":139807,"date":"2024-07-08T15:56:58","date_gmt":"2024-07-08T20:56:58","guid":{"rendered":"https:\/\/icaschool.com\/?p=139807"},"modified":"2024-07-08T15:56:58","modified_gmt":"2024-07-08T20:56:58","slug":"sesion-de-preguntas-y-respuestas-sobre-seguros-con-el-abogado-geoff-binney","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/icaschool.com\/es\/blog\/insurance-qa-session-with-attorney-geoff-binney\/","title":{"rendered":"Sesi\u00f3n de preguntas y respuestas sobre seguros con el abogado Geoff Binney"},"content":{"rendered":"

Este contenido se presenta por cortes\u00eda de OREP. Especializada en seguros para inspectores de viviendas desde hace m\u00e1s de 20 a\u00f1os, OREP ofrece cobertura de seguros adaptada a las necesidades de los inspectores. Para obtener m\u00e1s informaci\u00f3n, consulte nuestra Ventajas de la ACI<\/a> o visite orep.com<\/a>.<\/em><\/p>\n

\"\" Historias desde las trincheras: Entrevista con el abogado Geoff Binney<\/strong>
\npor Isaac Peck, Editor<\/strong><\/h3>\n

Paso una buena parte de mis d\u00edas de trabajo en OREP hablando con los inspectores de viviendas, estudiando detenidamente los documentos de reclamaci\u00f3n y compartiendo consejos de gesti\u00f3n de riesgos e informaci\u00f3n con nuestros inspectores asegurados. S\u00f3lo hay un pu\u00f1ado de abogados que realmente se especializan en litigios y defensa de inspectores de viviendas, por lo que fue especialmente gratificante sentarme recientemente con alguien que ha estado en las trincheras defendiendo a los inspectores de viviendas d\u00eda tras d\u00eda durante 15 a\u00f1os.<\/p>\n

Geoff Binney, socio director de Gauntt, Koen, Binney & Kidd LLP, con sede en Woodlands (Texas), es un abogado litigante con experiencia que ha desarrollado su actividad en torno a los litigios por defectos de construcci\u00f3n, la defensa de seguros de primera mano y la defensa de reclamaciones de inspectores de viviendas.<\/p>\n

Su trayectoria profesional es interesante. Tras graduarse en la Academia Militar de EE.UU. y servir en el Ej\u00e9rcito, Binney se convirti\u00f3 en agente especial del FBI en Houston y estudiaba Derecho por las noches. Aunque en un principio no ten\u00eda intenci\u00f3n de ejercer la abogac\u00eda, una vez que Binney empez\u00f3 a litigar casos, se sinti\u00f3 atra\u00eddo por aquellos en los que pod\u00eda ayudar a la gente, de forma similar al trabajo que realizaba para el FBI. \"Investigaba a personas que hab\u00edan resultado heridas o da\u00f1adas de alg\u00fan modo e intentaba ayudarlas\", dice Binney.<\/p>\n

Como abogado en ejercicio, Binney tuvo su primer caso de inspector de viviendas alrededor de 2010. \"Recuerdo que sent\u00ed que realmente hab\u00eda ayudado a alguien que lo necesitaba. Eran buenas personas que solo trataban de hacer lo correcto y de sacar adelante un negocio\", dice. \"Pude ayudarles a seguir haci\u00e9ndolo defendi\u00e9ndoles. Fue un resultado positivo y me sent\u00ed muy bien trabajando en ese caso\".<\/p>\n

Desde entonces, su lista de casos de inspectores de viviendas ha aumentado considerablemente. \"Hoy en d\u00eda, trabajo para varias compa\u00f1\u00edas de seguros que ofrecen cobertura a los inspectores de viviendas, y tambi\u00e9n trabajo directamente para algunos inspectores que necesitan a alguien a quien llamar\", se\u00f1ala Binney. \"Tambi\u00e9n me he involucrado mucho en ayudar a los inspectores de viviendas en una capacidad previa a las reclamaciones, ayudando a cerrar las reclamaciones antes de que se conviertan en demandas\".<\/p>\n

En total, Binney ha participado en m\u00e1s de 250 casos de inspecci\u00f3n de viviendas, incluidas reclamaciones previas y litigios. En las siguientes preguntas y respuestas, comparte algunos valiosos consejos sobre reclamaciones de inspectores y gesti\u00f3n de riesgos.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfHa notado un aumento de las reclamaciones contra inspectores de viviendas ahora que el mercado se ha ralentizado?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> Tengo la impresi\u00f3n de que han aumentado las reclamaciones contra los inspectores de viviendas, al menos proporcionalmente. Se est\u00e1n produciendo menos transacciones, pero el nivel de reclamaciones se ha mantenido m\u00e1s o menos igual. Si se tiene en cuenta que el mercado se ha ralentizado y se producen menos transacciones, el porcentaje de reclamaciones derivadas de esas transacciones ha aumentado. Si hay menos transacciones, el porcentaje neto aumenta.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfCu\u00e1les son las reclamaciones m\u00e1s frecuentes en las inspecciones de viviendas?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> Con mucho, la reclamaci\u00f3n m\u00e1s com\u00fan que veo est\u00e1 relacionada con la intrusi\u00f3n de agua, que incluye goteras en el tejado, estuco o goteras en las ventanas o penetraci\u00f3n de agua, as\u00ed como fugas de fontaner\u00eda. A menudo, un comprador de vivienda se muda y, ya sea inmediatamente o a veces a\u00f1os m\u00e1s tarde, nota algo como una mancha de humedad en el techo, alg\u00fan tipo de podredumbre u otro indicio de que hay un problema de agua. A menudo consiguen un contratista o un techador para venir a verlo, y esa persona a menudo tomar la posici\u00f3n de que \"por supuesto\" el inspector de viviendas deber\u00eda haber informado del problema. Yo dir\u00eda que los problemas de cimentaci\u00f3n ocupan el segundo lugar. Despu\u00e9s de eso, veo un pu\u00f1ado de reclamaciones relacionadas con HVAC, suelos, electricidad, fontaner\u00eda, drenaje, plagas y as\u00ed sucesivamente.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfLa mayor\u00eda de las cartas de demanda y reclamaciones contra los inspectores de viviendas son errores leg\u00edtimos del inspector o m\u00e1s bien fr\u00edvolos?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> La gran mayor\u00eda de las reclamaciones o demandas relacionadas con una inspecci\u00f3n de viviendas son fr\u00edvolas, con una salvedad. Creo que la mayor\u00eda de estas reclamaciones son m\u00e1s de un malentendido entre el cliente \/ propietario de la vivienda y el inspector de casa con respecto a lo que el inspector de casa son los deberes. Mientras que las reclamaciones parecen fr\u00edvolas para usted, para m\u00ed y para el inspector de viviendas porque sabemos cu\u00e1les son los deberes y las normas de la profesi\u00f3n de inspecci\u00f3n, no lo son para el propietario de la vivienda. La mayor\u00eda de ellos creen que algo va mal en su casa y que el inspector deber\u00eda haberlo encontrado.<\/p>\n

Dedico mucho tiempo en los litigios a educar al demandante y\/o al abogado demandante sobre cu\u00e1les son las obligaciones de un inspector. La gran mayor\u00eda de las reclamaciones que veo no implican un error cometido por un inspector de viviendas. Suele tratarse m\u00e1s bien de que hay algo que no funciona en la casa, pero el problema no entraba en el \u00e1mbito de las obligaciones del inspector o no estaba presente o visible en la fecha de la inspecci\u00f3n.<\/p>\n

El comprador\/propietario de una vivienda y, en cierta medida, los abogados que los representan, a menudo no entienden desde el principio cu\u00e1l era realmente la funci\u00f3n del inspector de viviendas. En muchas declaraciones, les he preguntado cu\u00e1l cre\u00edan que era el trabajo del inspector de viviendas, y la respuesta m\u00e1s com\u00fan que obtengo es: \"Pens\u00e9 que iban a decirme todo lo que estaba mal en la casa\". Esa es una expectativa imposible y poco realista de un ingeniero o un especialista, y mucho menos de un inspector de viviendas generalista.<\/p>\n

Mi trabajo consiste entonces en educar a esa persona. Mientras que yo soy un abogado defensor de inspectores de viviendas y trato con este tipo de casos todo el tiempo, la gran mayor\u00eda de los abogados demandantes no est\u00e1n muy familiarizados con este tipo de casos. Por lo general, no demandan a los inspectores de viviendas como parte de su carrera, as\u00ed que tengo que educarlos en lo que las normas de la industria son.<\/p>\n

El problema es que, incluso despu\u00e9s de explicarles que lo que reclaman no entra en el \u00e1mbito de la inspecci\u00f3n de la vivienda o que el problema no era visible en el momento de la inspecci\u00f3n, a menudo es muy dif\u00edcil sacar al inspector del litigio una vez que est\u00e1 en \u00e9l. Por eso el proceso previo a la reclamaci\u00f3n es tan importante, porque podemos cerrar las reclamaciones antes de que lleguen al litigio.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> Como abogado principal que gestiona la defensa previa a la reclamaci\u00f3n para los miembros de OREP, ha respondido a m\u00e1s de 50 cartas de demanda en los \u00faltimos dos a\u00f1os. Hay algo que le llame la atenci\u00f3n o que haya aprendido de ese trabajo hasta ahora?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> Lo que m\u00e1s llama la atenci\u00f3n es la tasa de \u00e9xito que hemos tenido. No creo haber previsto que entre el 95% y el 97% de los demandantes, incluidos aquellos que ya estaban representados por un abogado, desaparecieran despu\u00e9s de que les respondi\u00e9ramos. Aparte de eso, dir\u00eda que la experiencia no ha hecho m\u00e1s que reforzar lo que acabamos de debatir. Mucha gente tiene una idea equivocada de lo que hace un inspector de viviendas y de lo que es responsable. Y debido a ese malentendido, tener apoyo previo a las reclamaciones es realmente importante. Si un inspector de viviendas no est\u00e1 con una compa\u00f1\u00eda de seguros que tiene un proceso de pre-reclamaciones, el transportista a veces pasar directamente a las discusiones de liquidaci\u00f3n, o el inspector podr\u00eda tratar de manejar el problema por su cuenta.<\/p>\n

El problema de que un inspector intente resolver la situaci\u00f3n por su cuenta es que es algo personal para \u00e9l. Si hay una llamada telef\u00f3nica entre un cliente y un inspector de viviendas y el cliente est\u00e1 acusando al inspector de hacer un mal trabajo, eso va a hacer que el inspector se ponga a la defensiva, levante la voz y se emocione. Una vez que eso sucede, la conversaci\u00f3n no es productiva. Por lo tanto, es importante que intervenga alguien que no est\u00e9 involucrado en la transacci\u00f3n y que pueda revisar objetivamente el informe, las pruebas, la reclamaci\u00f3n que se hace, los supuestos da\u00f1os, etc\u00e9tera.<\/p>\n

Yo recomendar\u00eda a cualquier inspector de viviendas que no tenga un proceso previo a la reclamaci\u00f3n preparado ahora mismo que se ponga en contacto con su aseguradora y averig\u00fce qu\u00e9 ocurre si se presenta una reclamaci\u00f3n. Si no hay un plan en marcha, necesitan un abogado al que puedan llamar cuando surja una situaci\u00f3n. Sin un proceso previo a la reclamaci\u00f3n, ese siniestro se convertir\u00e1 r\u00e1pidamente en litigio. Eso ocurre casi siempre. Es fundamental que un inspector de viviendas disponga de un proceso de reclamaciones previas que pueda aprovechar.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfEs m\u00e1s probable que los inspectores de viviendas tengan que hacer frente a reclamaciones que otros profesionales inmobiliarios o comerciantes?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> S\u00ed, sobre todo en lo que se refiere a una transacci\u00f3n inmobiliaria. Si un propietario percibe que algo va mal en la casa, la primera persona a la que va a mirar es al inspector de viviendas. Est\u00e1n pensando: \"Por eso te contrat\u00e9. Se supon\u00eda que me ibas a decir todo lo que est\u00e1 mal en la casa\".<\/p>\n

El siguiente objetivo m\u00e1s probable ser\u00edan los vendedores. Si algo va mal en la casa, seguro que lo sab\u00edan. Puede que lo hayan ocultado de alguna manera o que hayan pintado encima. M\u00e1s abajo en la lista est\u00e1n los agentes inmobiliarios y los tasadores. Cualquiera que haya pisado la casa se convierte en un objetivo potencial.<\/p>\n

Otra consideraci\u00f3n a tener en cuenta es que los compradores\/nuevos propietarios probablemente ten\u00edan una relaci\u00f3n positiva con su agente inmobiliario. Conocen a esa persona, han pasado mucho tiempo con ella y han visto muchas casas juntos. El agente inmobiliario podr\u00eda haberse sentado con ellos en el cierre. Por lo tanto, los compradores tienen una verdadera reticencia a demandar a su propio agente inmobiliario, mientras que puede que ni siquiera conozcan al inspector de viviendas. Si se reunieron con ellos, fue por un per\u00edodo muy breve. Por lo tanto, hay m\u00e1s inclinaci\u00f3n a demandar a esa persona que a alguien con quien eran amigos.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfCu\u00e1les son las dos o tres formas principales en que un inspector de viviendas puede evitar reclamaciones y defenderse?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> La primera forma de protegerse como inspector de viviendas es conocer su oficio, ser diligente y ofrecer un buen servicio al cliente. Sea comunicativo con el cliente, escuche sus preocupaciones, haga un buen trabajo y tenga una mentalidad abierta.<\/p>\n

En los casos en los que el inspector de viviendas puede ser responsable, normalmente tiene prisa. Casi siempre hacen un buen trabajo, pero no lo hicieron en este caso. Tambi\u00e9n he visto casos en los que hicieron un gran trabajo, pero simplemente no son grandes en el servicio al cliente con el due\u00f1o de casa. En algunos casos, el inspector de viviendas no se maneja bien, es grosero con el cliente cuando plantea un problema y opta por ignorar la queja.<\/p>\n

En segundo lugar, en t\u00e9rminos de evitar litigios, es absolutamente esencial tener un buen acuerdo de inspecci\u00f3n escrito y firmado para cada una de las inspecciones que realice. El acuerdo de inspecci\u00f3n debe contener las cl\u00e1usulas adecuadas, ser defendible, estar escrito y firmado. Un acuerdo de preinspecci\u00f3n s\u00f3lido y firmado es casi como una tarjeta para salir de la c\u00e1rcel. Incluso en el improbable caso de que el inspector de viviendas cometa un error, puede ser muy \u00fatil para eliminar al inspector del proceso de litigio.<\/p>\n

Por muy buen trabajo que hayas hecho, si no tienes un acuerdo de preinspecci\u00f3n firmado, es muy dif\u00edcil librarte del proceso judicial. La mayor\u00eda de los inspectores de hoy en d\u00eda consiguen acuerdos firmados, pero de vez en cuando me encuentro con un inspector que me dice: \"Llevo 30 a\u00f1os haciendo esto. Nunca he tenido un contrato escrito, y no voy a empezar ahora\". Ahora tengo casos en mi lista de casos en los que no hay ning\u00fan acuerdo firmado.<\/p>\n

La raz\u00f3n por la que esto importa es sacar al inspector de viviendas del pleito lo antes posible. Si el acuerdo es bueno, hay cl\u00e1usulas que me dar\u00e1n la oportunidad de pedir al juez que las aplique, lo que supondr\u00eda el sobreseimiento autom\u00e1tico para el cliente. Si no las tiene, el juez no le va a dejar salir.<\/p>\n

La mayor\u00eda de los litigios pueden durar dos a\u00f1os o m\u00e1s. Es posible que tenga que ir a un jurado, habr\u00e1 descubrimiento y deposiciones, y cuesta mucho tiempo y dinero y frustraci\u00f3n. Si no hay un acuerdo de inspecci\u00f3n por escrito, hay muy pocos mecanismos que pueda emplear para conseguir que el inspector de viviendas sea desestimado, a menos que el caso contra ellos sea obviamente fr\u00edvolo.<\/p>\n

Lo tercero es disponer de un proceso de reclamaci\u00f3n previa, es decir, de alg\u00fan mecanismo que ayude al inspector a resolver los problemas cuando surjan. A los inspectores les van a surgir clientes descontentos y demandas. Es inevitable.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfQu\u00e9 les dir\u00eda a los inspectores de viviendas que no creen necesario firmar un acuerdo previo a la inspecci\u00f3n?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> Mi pregunta para esa persona: \u00bfNo estar\u00eda de acuerdo conmigo en que la sociedad actual es m\u00e1s litigiosa que hace cinco, diez o veinte a\u00f1os? Como todo se est\u00e1 volviendo m\u00e1s litigioso y la gente tiene m\u00e1s acceso que nunca a los abogados, es realmente cuesti\u00f3n de tiempo que un inspector de viviendas se enfrente a una demanda.<\/p>\n

Que hagas un gran trabajo como inspector de viviendas no significa que nunca vayas a enfrentarte a una reclamaci\u00f3n. No tienes que meter la pata para que te demanden. Usted podr\u00eda hacer una inspecci\u00f3n perfecta y escribir un informe perfecto, pero si usted consigue el reclamante equivocado, va a ser caro s\u00f3lo para defender que los litigios, especialmente si usted no tiene un acuerdo firmado. Hay muchos litigantes ah\u00ed fuera.<\/p>\n

Pregunta:<\/strong> \u00bfTiene cl\u00e1usulas espec\u00edficas que recomiende a los inspectores de viviendas?<\/p>\n

Geoff Binney:<\/strong> La cl\u00e1usula m\u00e1s importante del contrato es la de limitaci\u00f3n de responsabilidad. Hay algunos estados en los que no est\u00e1 permitida, y tiene que estar bien visible, es decir, en negrita,
\npara que sea aplicable. Sin embargo, la cl\u00e1usula de limitaci\u00f3n de responsabilidad me permite dirigirme al demandante o a su abogado y decirle: \"No somos responsables. Lucharemos contra esto todo el d\u00eda, pero aunque nos equivoquemos, lo m\u00e1ximo que puede conseguir es de $500 a $1.000, o el importe que sea de la tasa de inspecci\u00f3n\". Eso le quita mucho fuelle al demandante y a su abogado.<\/p>\n

La segunda cl\u00e1usula se refiere a los honorarios de los abogados. En los litigios, la mayor\u00eda de los demandados no disponen de un mecanismo para recuperar los honorarios de sus abogados, aunque ganen. Eso significa que el demandante no se juega nada. Si tienen un abogado que trabaja en r\u00e9gimen de contingencia, o un amigo de la familia, o tal vez ellos mismos sean abogados, es de gran ayuda incluir en el contrato una cl\u00e1usula sobre los honorarios del abogado.<\/p>\n

Esta cl\u00e1usula deber\u00eda decir simplemente que la parte vencedora en cualquier litigio puede recuperar los honorarios de su abogado. As\u00ed, en lugar de perder y quedarse con cero d\u00f3lares en el peor de los casos, el peor de los casos es tener que pagar $25.000 en honorarios de abogado al inspector de viviendas. En la mayor\u00eda de los estados, si no en todos, si un demandante presenta una demanda por incumplimiento de contrato o negligencia, los honorarios del abogado son recuperables para el demandante. En realidad, la \u00fanica persona que necesita protecci\u00f3n es el inspector de viviendas, as\u00ed que por eso la convertimos en una cl\u00e1usula doble de honorarios de abogado. As\u00ed es m\u00e1s aplicable.<\/p>\n

Otra cl\u00e1usula importante es la de indemnizaci\u00f3n. Lo que esto significa es que se podr\u00eda pensar que la persona que firm\u00f3 el contrato es la que acaba demandando al inspector de viviendas. Por ejemplo, una esposa o c\u00f3nyuge puede organizar la inspecci\u00f3n y firmar el contrato, pero cuando llega el litigio, el marido puede ser el demandante. Cuando se\u00f1alo que hay un contrato con una cl\u00e1usula de honorarios de abogado, a veces el abogado demandante intenta eludirla diciendo: \"Bueno, el marido no firm\u00f3 eso\". Una cl\u00e1usula de indemnizaci\u00f3n me permite ir a por la esposa por todos los honorarios de abogado que se hubieran podido producir.<\/p>\n

Por \u00faltimo, me gustar\u00eda ver una disposici\u00f3n de notificaci\u00f3n. B\u00e1sicamente, establece un plazo que el demandante debe cumplir si surge alg\u00fan problema en la casa. Si el propietario encuentra algo mal, tiene que avisarnos en un plazo razonable. Esto alivia dos problemas. Uno, si algo sucede 18 meses despu\u00e9s de la inspecci\u00f3n, esto te da la oportunidad de inspeccionar. Dos, a menudo no hay comunicaci\u00f3n entre el demandante y el inspector. El propietario arregla el problema, y el defecto desaparece. No hay oportunidad de decir que estaba o no estaba en el momento de la inspecci\u00f3n. Esto hace que sea dif\u00edcil de defender. Hemos utilizado esto mucho en nuestras cartas de respuesta antes de la demanda, as\u00ed como en los litigios para tratar de poner un poco de presi\u00f3n sobre ellos que no cumplieron con los plazos.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h3>\n

Aunque la legislaci\u00f3n estatal difiere en cuanto a lo que es y no es exigible en el acuerdo de inspecci\u00f3n previa de un inspector de viviendas (v\u00e9ase Afinar su acuerdo de inspecci\u00f3n previa en WorkingRE.com<\/a>), muchos de los consejos que Binney comparte m\u00e1s arriba pueden ser utilizados de alguna forma por los inspectores de viviendas de todo el pa\u00eds. Ante una reclamaci\u00f3n o posible reclamaci\u00f3n, se aconseja a los inspectores que busquen asesoramiento jur\u00eddico con experiencia en la defensa de inspectores de viviendas. Si actualmente tiene un seguro, aseg\u00farese de que su aseguradora selecciona a un abogado familiarizado con los inspectores de viviendas. Este ser\u00e1 el caso si utiliza un programa escrito exclusivamente para inspectores, como el de OREP. La diferencia entre la defensa que reciba puede ser sustancial. Con su amplia experiencia en reclamaciones de inspectores, Binney est\u00e1 en la lista de abogados experimentados que representan a los asegurados con la principal aseguradora de OREP en Texas. OREP ha servido a los inspectores con un seguro E&O completo, gesti\u00f3n de riesgos y asistencia previa a las reclamaciones durante m\u00e1s de 22 a\u00f1os.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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