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Historias desde las trincheras: Entrevista con el abogado Geoff Binney
por Isaac Peck, Editor

Paso una buena parte de mis días de trabajo en OREP hablando con los inspectores de viviendas, estudiando detenidamente los documentos de reclamación y compartiendo consejos de gestión de riesgos e información con nuestros inspectores asegurados. Sólo hay un puñado de abogados que realmente se especializan en litigios y defensa de inspectores de viviendas, por lo que fue especialmente gratificante sentarme recientemente con alguien que ha estado en las trincheras defendiendo a los inspectores de viviendas día tras día durante 15 años.

Geoff Binney, socio director de Gauntt, Koen, Binney & Kidd LLP, con sede en Woodlands (Texas), es un abogado litigante con experiencia que ha desarrollado su actividad en torno a los litigios por defectos de construcción, la defensa de seguros de primera mano y la defensa de reclamaciones de inspectores de viviendas.

Su trayectoria profesional es interesante. Tras graduarse en la Academia Militar de EE.UU. y servir en el Ejército, Binney se convirtió en agente especial del FBI en Houston y estudiaba Derecho por las noches. Aunque en un principio no tenía intención de ejercer la abogacía, una vez que Binney empezó a litigar casos, se sintió atraído por aquellos en los que podía ayudar a la gente, de forma similar al trabajo que realizaba para el FBI. "Investigaba a personas que habían resultado heridas o dañadas de algún modo e intentaba ayudarlas", dice Binney.

Como abogado en ejercicio, Binney tuvo su primer caso de inspector de viviendas alrededor de 2010. "Recuerdo que sentí que realmente había ayudado a alguien que lo necesitaba. Eran buenas personas que solo trataban de hacer lo correcto y de sacar adelante un negocio", dice. "Pude ayudarles a seguir haciéndolo defendiéndoles. Fue un resultado positivo y me sentí muy bien trabajando en ese caso".

Desde entonces, su lista de casos de inspectores de viviendas ha aumentado considerablemente. "Hoy en día, trabajo para varias compañías de seguros que ofrecen cobertura a los inspectores de viviendas, y también trabajo directamente para algunos inspectores que necesitan a alguien a quien llamar", señala Binney. "También me he involucrado mucho en ayudar a los inspectores de viviendas en una capacidad previa a las reclamaciones, ayudando a cerrar las reclamaciones antes de que se conviertan en demandas".

En total, Binney ha participado en más de 250 casos de inspección de viviendas, incluidas reclamaciones previas y litigios. En las siguientes preguntas y respuestas, comparte algunos valiosos consejos sobre reclamaciones de inspectores y gestión de riesgos.

Pregunta: ¿Ha notado un aumento de las reclamaciones contra inspectores de viviendas ahora que el mercado se ha ralentizado?

Geoff Binney: Tengo la impresión de que han aumentado las reclamaciones contra los inspectores de viviendas, al menos proporcionalmente. Se están produciendo menos transacciones, pero el nivel de reclamaciones se ha mantenido más o menos igual. Si se tiene en cuenta que el mercado se ha ralentizado y se producen menos transacciones, el porcentaje de reclamaciones derivadas de esas transacciones ha aumentado. Si hay menos transacciones, el porcentaje neto aumenta.

Pregunta: ¿Cuáles son las reclamaciones más frecuentes en las inspecciones de viviendas?

Geoff Binney: Con mucho, la reclamación más común que veo está relacionada con la intrusión de agua, que incluye goteras en el tejado, estuco o goteras en las ventanas o penetración de agua, así como fugas de fontanería. A menudo, un comprador de vivienda se muda y, ya sea inmediatamente o a veces años más tarde, nota algo como una mancha de humedad en el techo, algún tipo de podredumbre u otro indicio de que hay un problema de agua. A menudo consiguen un contratista o un techador para venir a verlo, y esa persona a menudo tomar la posición de que "por supuesto" el inspector de viviendas debería haber informado del problema. Yo diría que los problemas de cimentación ocupan el segundo lugar. Después de eso, veo un puñado de reclamaciones relacionadas con HVAC, suelos, electricidad, fontanería, drenaje, plagas y así sucesivamente.

Pregunta: ¿La mayoría de las cartas de demanda y reclamaciones contra los inspectores de viviendas son errores legítimos del inspector o más bien frívolos?

Geoff Binney: La gran mayoría de las reclamaciones o demandas relacionadas con una inspección de viviendas son frívolas, con una salvedad. Creo que la mayoría de estas reclamaciones son más de un malentendido entre el cliente / propietario de la vivienda y el inspector de casa con respecto a lo que el inspector de casa son los deberes. Mientras que las reclamaciones parecen frívolas para usted, para mí y para el inspector de viviendas porque sabemos cuáles son los deberes y las normas de la profesión de inspección, no lo son para el propietario de la vivienda. La mayoría de ellos creen que algo va mal en su casa y que el inspector debería haberlo encontrado.

Dedico mucho tiempo en los litigios a educar al demandante y/o al abogado demandante sobre cuáles son las obligaciones de un inspector. La gran mayoría de las reclamaciones que veo no implican un error cometido por un inspector de viviendas. Suele tratarse más bien de que hay algo que no funciona en la casa, pero el problema no entraba en el ámbito de las obligaciones del inspector o no estaba presente o visible en la fecha de la inspección.

El comprador/propietario de una vivienda y, en cierta medida, los abogados que los representan, a menudo no entienden desde el principio cuál era realmente la función del inspector de viviendas. En muchas declaraciones, les he preguntado cuál creían que era el trabajo del inspector de viviendas, y la respuesta más común que obtengo es: "Pensé que iban a decirme todo lo que estaba mal en la casa". Esa es una expectativa imposible y poco realista de un ingeniero o un especialista, y mucho menos de un inspector de viviendas generalista.

Mi trabajo consiste entonces en educar a esa persona. Mientras que yo soy un abogado defensor de inspectores de viviendas y trato con este tipo de casos todo el tiempo, la gran mayoría de los abogados demandantes no están muy familiarizados con este tipo de casos. Por lo general, no demandan a los inspectores de viviendas como parte de su carrera, así que tengo que educarlos en lo que las normas de la industria son.

El problema es que, incluso después de explicarles que lo que reclaman no entra en el ámbito de la inspección de la vivienda o que el problema no era visible en el momento de la inspección, a menudo es muy difícil sacar al inspector del litigio una vez que está en él. Por eso el proceso previo a la reclamación es tan importante, porque podemos cerrar las reclamaciones antes de que lleguen al litigio.

Pregunta: Como abogado principal que gestiona la defensa previa a la reclamación para los miembros de OREP, ha respondido a más de 50 cartas de demanda en los últimos dos años. Hay algo que le llame la atención o que haya aprendido de ese trabajo hasta ahora?

Geoff Binney: Lo que más llama la atención es la tasa de éxito que hemos tenido. No creo haber previsto que entre el 95% y el 97% de los demandantes, incluidos aquellos que ya estaban representados por un abogado, desaparecieran después de que les respondiéramos. Aparte de eso, diría que la experiencia no ha hecho más que reforzar lo que acabamos de debatir. Mucha gente tiene una idea equivocada de lo que hace un inspector de viviendas y de lo que es responsable. Y debido a ese malentendido, tener apoyo previo a las reclamaciones es realmente importante. Si un inspector de viviendas no está con una compañía de seguros que tiene un proceso de pre-reclamaciones, el transportista a veces pasar directamente a las discusiones de liquidación, o el inspector podría tratar de manejar el problema por su cuenta.

El problema de que un inspector intente resolver la situación por su cuenta es que es algo personal para él. Si hay una llamada telefónica entre un cliente y un inspector de viviendas y el cliente está acusando al inspector de hacer un mal trabajo, eso va a hacer que el inspector se ponga a la defensiva, levante la voz y se emocione. Una vez que eso sucede, la conversación no es productiva. Por lo tanto, es importante que intervenga alguien que no esté involucrado en la transacción y que pueda revisar objetivamente el informe, las pruebas, la reclamación que se hace, los supuestos daños, etcétera.

Yo recomendaría a cualquier inspector de viviendas que no tenga un proceso previo a la reclamación preparado ahora mismo que se ponga en contacto con su aseguradora y averigüe qué ocurre si se presenta una reclamación. Si no hay un plan en marcha, necesitan un abogado al que puedan llamar cuando surja una situación. Sin un proceso previo a la reclamación, ese siniestro se convertirá rápidamente en litigio. Eso ocurre casi siempre. Es fundamental que un inspector de viviendas disponga de un proceso de reclamaciones previas que pueda aprovechar.

Pregunta: ¿Es más probable que los inspectores de viviendas tengan que hacer frente a reclamaciones que otros profesionales inmobiliarios o comerciantes?

Geoff Binney: Sí, sobre todo en lo que se refiere a una transacción inmobiliaria. Si un propietario percibe que algo va mal en la casa, la primera persona a la que va a mirar es al inspector de viviendas. Están pensando: "Por eso te contraté. Se suponía que me ibas a decir todo lo que está mal en la casa".

El siguiente objetivo más probable serían los vendedores. Si algo va mal en la casa, seguro que lo sabían. Puede que lo hayan ocultado de alguna manera o que hayan pintado encima. Más abajo en la lista están los agentes inmobiliarios y los tasadores. Cualquiera que haya pisado la casa se convierte en un objetivo potencial.

Otra consideración a tener en cuenta es que los compradores/nuevos propietarios probablemente tenían una relación positiva con su agente inmobiliario. Conocen a esa persona, han pasado mucho tiempo con ella y han visto muchas casas juntos. El agente inmobiliario podría haberse sentado con ellos en el cierre. Por lo tanto, los compradores tienen una verdadera reticencia a demandar a su propio agente inmobiliario, mientras que puede que ni siquiera conozcan al inspector de viviendas. Si se reunieron con ellos, fue por un período muy breve. Por lo tanto, hay más inclinación a demandar a esa persona que a alguien con quien eran amigos.

Pregunta: ¿Cuáles son las dos o tres formas principales en que un inspector de viviendas puede evitar reclamaciones y defenderse?

Geoff Binney: La primera forma de protegerse como inspector de viviendas es conocer su oficio, ser diligente y ofrecer un buen servicio al cliente. Sea comunicativo con el cliente, escuche sus preocupaciones, haga un buen trabajo y tenga una mentalidad abierta.

En los casos en los que el inspector de viviendas puede ser responsable, normalmente tiene prisa. Casi siempre hacen un buen trabajo, pero no lo hicieron en este caso. También he visto casos en los que hicieron un gran trabajo, pero simplemente no son grandes en el servicio al cliente con el dueño de casa. En algunos casos, el inspector de viviendas no se maneja bien, es grosero con el cliente cuando plantea un problema y opta por ignorar la queja.

En segundo lugar, en términos de evitar litigios, es absolutamente esencial tener un buen acuerdo de inspección escrito y firmado para cada una de las inspecciones que realice. El acuerdo de inspección debe contener las cláusulas adecuadas, ser defendible, estar escrito y firmado. Un acuerdo de preinspección sólido y firmado es casi como una tarjeta para salir de la cárcel. Incluso en el improbable caso de que el inspector de viviendas cometa un error, puede ser muy útil para eliminar al inspector del proceso de litigio.

Por muy buen trabajo que hayas hecho, si no tienes un acuerdo de preinspección firmado, es muy difícil librarte del proceso judicial. La mayoría de los inspectores de hoy en día consiguen acuerdos firmados, pero de vez en cuando me encuentro con un inspector que me dice: "Llevo 30 años haciendo esto. Nunca he tenido un contrato escrito, y no voy a empezar ahora". Ahora tengo casos en mi lista de casos en los que no hay ningún acuerdo firmado.

La razón por la que esto importa es sacar al inspector de viviendas del pleito lo antes posible. Si el acuerdo es bueno, hay cláusulas que me darán la oportunidad de pedir al juez que las aplique, lo que supondría el sobreseimiento automático para el cliente. Si no las tiene, el juez no le va a dejar salir.

La mayoría de los litigios pueden durar dos años o más. Es posible que tenga que ir a un jurado, habrá descubrimiento y deposiciones, y cuesta mucho tiempo y dinero y frustración. Si no hay un acuerdo de inspección por escrito, hay muy pocos mecanismos que pueda emplear para conseguir que el inspector de viviendas sea desestimado, a menos que el caso contra ellos sea obviamente frívolo.

Lo tercero es disponer de un proceso de reclamación previa, es decir, de algún mecanismo que ayude al inspector a resolver los problemas cuando surjan. A los inspectores les van a surgir clientes descontentos y demandas. Es inevitable.

Pregunta: ¿Qué les diría a los inspectores de viviendas que no creen necesario firmar un acuerdo previo a la inspección?

Geoff Binney: Mi pregunta para esa persona: ¿No estaría de acuerdo conmigo en que la sociedad actual es más litigiosa que hace cinco, diez o veinte años? Como todo se está volviendo más litigioso y la gente tiene más acceso que nunca a los abogados, es realmente cuestión de tiempo que un inspector de viviendas se enfrente a una demanda.

Que hagas un gran trabajo como inspector de viviendas no significa que nunca vayas a enfrentarte a una reclamación. No tienes que meter la pata para que te demanden. Usted podría hacer una inspección perfecta y escribir un informe perfecto, pero si usted consigue el reclamante equivocado, va a ser caro sólo para defender que los litigios, especialmente si usted no tiene un acuerdo firmado. Hay muchos litigantes ahí fuera.

Pregunta: ¿Tiene cláusulas específicas que recomiende a los inspectores de viviendas?

Geoff Binney: La cláusula más importante del contrato es la de limitación de responsabilidad. Hay algunos estados en los que no está permitida, y tiene que estar bien visible, es decir, en negrita,
para que sea aplicable. Sin embargo, la cláusula de limitación de responsabilidad me permite dirigirme al demandante o a su abogado y decirle: "No somos responsables. Lucharemos contra esto todo el día, pero aunque nos equivoquemos, lo máximo que puede conseguir es de $500 a $1.000, o el importe que sea de la tasa de inspección". Eso le quita mucho fuelle al demandante y a su abogado.

La segunda cláusula se refiere a los honorarios de los abogados. En los litigios, la mayoría de los demandados no disponen de un mecanismo para recuperar los honorarios de sus abogados, aunque ganen. Eso significa que el demandante no se juega nada. Si tienen un abogado que trabaja en régimen de contingencia, o un amigo de la familia, o tal vez ellos mismos sean abogados, es de gran ayuda incluir en el contrato una cláusula sobre los honorarios del abogado.

Esta cláusula debería decir simplemente que la parte vencedora en cualquier litigio puede recuperar los honorarios de su abogado. Así, en lugar de perder y quedarse con cero dólares en el peor de los casos, el peor de los casos es tener que pagar $25.000 en honorarios de abogado al inspector de viviendas. En la mayoría de los estados, si no en todos, si un demandante presenta una demanda por incumplimiento de contrato o negligencia, los honorarios del abogado son recuperables para el demandante. En realidad, la única persona que necesita protección es el inspector de viviendas, así que por eso la convertimos en una cláusula doble de honorarios de abogado. Así es más aplicable.

Otra cláusula importante es la de indemnización. Lo que esto significa es que se podría pensar que la persona que firmó el contrato es la que acaba demandando al inspector de viviendas. Por ejemplo, una esposa o cónyuge puede organizar la inspección y firmar el contrato, pero cuando llega el litigio, el marido puede ser el demandante. Cuando señalo que hay un contrato con una cláusula de honorarios de abogado, a veces el abogado demandante intenta eludirla diciendo: "Bueno, el marido no firmó eso". Una cláusula de indemnización me permite ir a por la esposa por todos los honorarios de abogado que se hubieran podido producir.

Por último, me gustaría ver una disposición de notificación. Básicamente, establece un plazo que el demandante debe cumplir si surge algún problema en la casa. Si el propietario encuentra algo mal, tiene que avisarnos en un plazo razonable. Esto alivia dos problemas. Uno, si algo sucede 18 meses después de la inspección, esto te da la oportunidad de inspeccionar. Dos, a menudo no hay comunicación entre el demandante y el inspector. El propietario arregla el problema, y el defecto desaparece. No hay oportunidad de decir que estaba o no estaba en el momento de la inspección. Esto hace que sea difícil de defender. Hemos utilizado esto mucho en nuestras cartas de respuesta antes de la demanda, así como en los litigios para tratar de poner un poco de presión sobre ellos que no cumplieron con los plazos.

Conclusión

Aunque la legislación estatal difiere en cuanto a lo que es y no es exigible en el acuerdo de inspección previa de un inspector de viviendas (véase Afinar su acuerdo de inspección previa en WorkingRE.com), muchos de los consejos que Binney comparte más arriba pueden ser utilizados de alguna forma por los inspectores de viviendas de todo el país. Ante una reclamación o posible reclamación, se aconseja a los inspectores que busquen asesoramiento jurídico con experiencia en la defensa de inspectores de viviendas. Si actualmente tiene un seguro, asegúrese de que su aseguradora selecciona a un abogado familiarizado con los inspectores de viviendas. Este será el caso si utiliza un programa escrito exclusivamente para inspectores, como el de OREP. La diferencia entre la defensa que reciba puede ser sustancial. Con su amplia experiencia en reclamaciones de inspectores, Binney está en la lista de abogados experimentados que representan a los asegurados con la principal aseguradora de OREP en Texas. OREP ha servido a los inspectores con un seguro E&O completo, gestión de riesgos y asistencia previa a las reclamaciones durante más de 22 años.