Seguridad en la inspección de viviendas, código de edificación y el mito de la "exención por derechos adquiridos" por Patrick Hardy

Evolución del hogar moderno

Tómese un momento para pensar que hace menos de doscientos años, las casas eran bastante sencillas; nada más que paredes, un tejado y un fuego en la vivienda que se utilizaba tanto para cocinar como para calentarse. Construir con medidas de seguridad en mente (aparte de asegurarse de que la casa era lo suficientemente fuerte como para mantenerse en pie) era una preocupación lejana durante este tiempo.

Desde entonces, se han introducido muchos sistemas nuevos y complejos en la construcción de viviendas, como fontanería, alcantarillado, electricidad, aislamiento, calefacción y refrigeración. Por necesidad, se implantaron normas de construcción para garantizar que estos sistemas siguieran funcionando correctamente y con seguridad. Con el tiempo, las normas de construcción han evolucionado continuamente para adaptarse a las nuevas tecnologías y materiales de construcción.

El dilema de los cambios de código

Los constantes cambios en el código de construcción crean un dilema para los inspectores de viviendas, ya que siempre habrá situaciones -especialmente en casas antiguas - que el código no puede tener en cuenta. Por ello, durante cualquier inspección, debemos considerar dónde trazar la línea entre seguir estrictamente las normas más actuales del código y utilizar nuestro propio criterio para tomar decisiones a la hora de elaborar nuestro informe.

Esto también plantea otras preguntas, como ¿con qué frecuencia tenemos que volver a aprender el código de edificación de la zona en la que estamos inspeccionando, y con qué nivel de detalle? ¿Citamos las normas de construcción en nuestro informe cuando observamos infracciones? ¿Cómo sabemos qué elementos se pueden proteger?

Intentar comprender en lugar de memorizar

Existe una solución elegante y sencilla al dilema de las revisiones de los códigos: en lugar de intentar memorizar la totalidad de los códigos de construcción, deberíamos intentar comprender los materiales que se utilizan, así como la finalidad prevista de cada componente y sistema.

Es importante entender que la mayor parte del código de construcción se basa en los puntos de fallo comunes de la vivienda, y el resto cubre la habitabilidad y funcionalidad de la vivienda y sus sistemas. Cuando inspeccionamos la vivienda desde la perspectiva de la comprensión y no de la memorización, nuestro trabajo resulta mucho más sencillo y las áreas con deficiencias se hacen evidentes, independientemente de que estén o no incluidas en el código.

Autoridad y responsabilidad de la inspección de viviendas

En cuanto a la comunicación de las deficiencias de la inspección a nuestros clientes, señalarlas en términos de infracción del código no proporciona el "por qué", que es una omisión crítica. Si los clientes no entienden el "por qué", es más probable que no se tomen en serio el asunto y lo hagan corregir. Además, citar a una autoridad externa le resta autoridad. Aunque usted no sea más que un consultor que debe proporcionar información imparcial, el conocimiento de la fuente correcta de información es fundamental y aporta un valor real a su cliente.

Por ejemplo, supongamos que la casa que está inspeccionando tiene una terraza elevada adosada al segundo piso. La cubierta está construida con madera tratada a presión de 2×6 con una separación de 24 pulgadas y 12 pies entre cada viga del suelo. En su informe, afirmar que la cubierta "no se ajusta a la práctica local" no especifica qué (o, lo que es más importante, por qué) es lo que está mal y, por lo tanto, no es de ninguna ayuda para su cliente.

Una alternativa más útil es citar las especificaciones del código de construcción local, o incluso mejor, citar la fuente original de ese código. En este caso, la fuente es el American Wood Council (AWC), que es un organismo provisional de ingenieros que prueban la madera para determinar sus puntos de fallo de diseño. Facilitar aquí la norma del AWC proporcionaría información importante y real a su cliente o a un contratista encargado de reparar la cubierta.

La información imparcial y el mito de los derechos adquiridos

En cuanto al tema de la "exención por derechos adquiridos", que consiste en permitir cosas que no cumplen la normativa porque habrían sido aprobadas con una versión anterior del código de edificación, no es tarea del inspector. Cuando me preguntan, les digo a mis alumnos que "yo no soy el abuelo de nadie y, por lo tanto, no puedo hacer de abuelo".

Independientemente de si somos realmente un abuelo, no es nuestro trabajo saber lo que era aceptable en el código a través de la historia de la construcción, sólo lo que hace que algo sea seguro o inseguro en el presente. Debemos asesorar desde una perspectiva objetiva e imparcial, y luego corresponde al cliente actuar en función de la información y las recomendaciones que le hayamos dado.

En situaciones en las que nos encontramos con algo que está fuera de cumplimiento, pero la reparación no es factible, tenemos que recordar que sólo debe proporcionar información imparcial en nuestro informe. Digamos que la casa que estamos inspeccionando tiene un hueco de escalera que claramente no es seguro, pero para solucionarlo habría que reconstruir toda una sección de la casa.

Dado que somos inspectores y no contratistas, no podemos dar consejos específicos sobre lo que el cliente debe hacer en este caso. Tenemos la responsabilidad de indicar qué es inseguro, por qué lo es y señalar que la reparación puede no ser factible. Luego, debemos indicar que la evaluación posterior por parte de un contratista general queda "a discreción del cliente".

La máxima responsabilidad de un inspector de viviendas

Si durante nuestra inspección vemos algo que es tan inseguro que supone un riesgo inmediato de lesiones o pérdida de vidas humanas, ¿qué debemos hacer? En la mayoría de los casos no está permitido compartir la información de la inspección con personas que no sean el cliente, pero esta es una excepción.

Como inspectores, tenemos una responsabilidad más allá de nuestro contrato que nos obliga a actuar en interés de nuestro cliente y de todas las partes que puedan verse afectadas por nuestros servicios. Esto significa que tenemos el "deber de actuar" cuando surgen situaciones como riesgo de lesiones graves, pérdida de la vida o daños a la propiedad. Tenga en cuenta que esto puede incluir algo que no se encuentra en la propiedad, como un árbol caído en el patio del vecino. También puede incluir elementos que no son requeridos por nuestros procedimientos operativos estándar (SOP), como un columpio que está estructuralmente comprometido y podría derrumbarse fácilmente.

Para evaluar si algo es seguro, podemos imaginarnos a nuestro hijo de 3 años o a nuestra abuela de 93 enfrentándose a la situación, y si existe la posibilidad de que resulten heridos, entonces no es seguro. Mucha gente olvida lo vulnerables que son estos grupos de edad, sobre todo los niños, ya que no tienen los conocimientos ni la experiencia necesarios para saber cuándo algo es peligroso.

Cuando hago mi trabajo como inspector, me concentro en comunicar al cliente los posibles peligros y en expresarle la importancia de que los solucione. Si un cliente no me toma en serio o cuestiona mis recomendaciones, suelo responderle: "Inspecciono cada casa como si fuera a comprarla y a mudarme con mi familia ese mismo día."

Podemos resumir nuestro trabajo como inspector como "hacer todo lo posible para garantizar la seguridad de las personas en el hogar". Aunque la responsabilidad es un factor, prevenir las lesiones y la pérdida de vidas debería ser nuestra principal motivación. Con esto en mente, podemos sentirnos orgullosos de lo que hacemos y ser sinceros al presentar la información. Este simple pensamiento es la base de cada inspección que hago, y es la razón por la que creo que los miembros de nuestro campo tienen una responsabilidad tan importante.

 

Patrick Hardy se graduó en el curso de inspección de viviendas de Inspection Certification Associates (ICA). Tras completar su formación, fundó H & H Home InspeccionesH&H es una empresa multi-inspector con sede en Florida Central. H&H realiza inspecciones residenciales, inspecciones de propiedades comerciales, WDO, inspecciones de mitigación de viento e inspecciones de 4 puntos. Patrick es un instructor de aula pre-licencia para ICA, y también enseña la inspección de viviendas de educación continua.