Lo crea o no, los compradores de viviendas estaban antes a merced de sus propios conocimientos o los de un amigo de confianza. Los vendedores no tenían la obligación de revelar los defectos materiales. Los profesionales inmobiliarios no tenían la tarea de ayudar a los compradores a entender en qué se estaban metiendo.
Los inspectores de la propiedad no existían. Y muchos compradores no tenían más remedio que firmar un contrato y esperar que la casa de sus sueños no fuera un pozo de dinero.
La inspección de viviendas es un sector relativamente nuevo, cuyas raíces formales se remontan a mediados de la década de 1970. Cuando se une a las filas de los expertos profesionales en inspección de viviendas, se encuentra en buena compañía de personas que quieren marcar la diferencia.
Todo empezó en los años 70
Antes de los años 70, la mayoría de la gente compraba casas sin el beneficio del conocimiento real. Pero a principios de la década, surgió un nuevo término: inspección del contratista. Según John Bowmaninspector de viviendas, autor, contratista jubilado y director ejecutivo de NACHI.
La inspección de un contratista cubría los aspectos básicos de una vivienda basándose en los conocimientos de construcción del proveedor. Pero Bowman explica: "Eso no bastaba para el público comprador". Las casas eran caras y complicadas.
Los compradores querían más información sobre el estado de:
- Techos
- Fontanería
- Sistemas eléctricos
- Electrodomésticos
- Calefacción, aire acondicionado y ventilación
- Estructura
- Fundación
En 1975, la inspección de viviendas se organizó
Una vez que el público comprador se dio cuenta de que la información que necesitaba estaba disponible, la industria no tardó en empezar a tomar forma. Los conocimientos sobre viviendas y sistemas domésticos eran claramente comercializables. Así que en 1975 se reunieron expertos para debatir métodos de inspección y crear algunas normas.
Con el tiempo, este grupo se convirtió en la California Real Estate Inspection Association (CREIA) y la American Society of Home Inspectors (ASHI).
Bowman afirma que estos pioneros del sector crearon el primer código ético y las primeras normas deontológicas para la inspección de viviendas, que aún hoy se siguen perfeccionando y desarrollando.
No todos los agentes estaban encantados al principio, pero la mayoría pronto se dieron cuenta de que los inspectores eran amigos, no enemigos.
A mediados de los ochenta llegaron los agentes inmobiliarios
Aunque el sector de la inspección de viviendas iba en aumento, había más gente que compraba una casa sin inspección que con la ayuda de un profesional. Los agentes y corredores inmobiliarios podían asesorar a los compradores sobre defectos materiales, pero no estaban obligados a hacerlo.
El caso del tribunal de California, Easton contra Strassberger (1984), sentó un nuevo precedente. El tribunal sostuvo que los agentes inmobiliarios que representaban a vendedores tenían un deber afirmativo:
"Realizar una inspección razonablemente competente y diligente de la propiedad residencial listada para la venta y revelar a los posibles compradores todos los hechos que afecten materialmente el valor o la conveniencia de la propiedad que dicha investigación revelaría."
Pero eso era mucho pedir, sugiere Bowman. Así que se aprobó la Ley 1406 del Senado de California. La nueva ley obligaba a los vendedores a revelar a los compradores los defectos conocidos, pero también exigía a los agentes que inspeccionaran la propiedad.
El retroceso legislativo ayudó a crear una industria
Casi todas las partes interesadas en una transacción inmobiliaria sintieron la presión de la nueva legislación sobre divulgación de información inmobiliaria. Los tribunales esperaban que los agentes cargaran con el peso de la responsabilidad de la divulgación. Los agentes pensaban que era más apropiado que los vendedores se hicieran cargo de la divulgación.
En un esfuerzo por protegerse de las demandas, los agentes de California añadieron una cláusula contractual para que los compradores inmobiliarios contrataran a su propio inspector de viviendas. Pero las protecciones ofrecidas a los compradores ya habían atraído la atención nacional.
La legislación de California no tardó en llegar a muchos estados de todo el país. Al igual que en California, los agentes de esos estados añadieron cláusulas contractuales para que los compradores contrataran a un inspector. Y en cada estado, el sector de la inspección de viviendas creció como servicio a los compradores de viviendas, dice Bowman.
En 1985, Texas se convirtió en el primer estado en regular a los inspectores de viviendas con la Ley de Práctica Profesional. Más tarde, el Estado de la Estrella Solitaria se convertiría en el primero en conceder licencias a los inspectores.
Poco después se crearon nuevas asociaciones nacionales de inspección de viviendas. Y las asociaciones y delegaciones estatales ayudaron a completar el sector con una red de normas éticas y prácticas.
Los inspectores de viviendas disponen ahora de herramientas y tecnología avanzadas que no dejan de mejorar.
La inspección de viviendas es ahora una parte floreciente y vibrante de la comunidad inmobiliaria
Desde sus modestos comienzos en la década de 1970, la profesión de inspector de viviendas ha crecido hasta incluir a decenas de miles de hombres y mujeres. Muchos obtienen una educación formal, ya sea en línea o en un aula de ladrillo y mortero. Y muchos están certificados y autorizados por una agencia reguladora estatal o una junta de licencias.
Muchos estados exigen que todos los inspectores de viviendas cumplan la normativa sobre licencias, como formación, formación continua y seguro de responsabilidad civil. Algunos estados no regulan a los inspectores de ningún modo.
La afiliación a una asociación actúa como una especie de parche en los estados no regulados. Aunque la afiliación no es obligatoria, los miembros están obligados a respetar las normas deontológicas y cumplir las Normas de Práctica Profesional del sector.
A medida que el sector ha ido creciendo, los agentes inmobiliarios y el público han ido confiando en los inspectores. Los agentes suelen remitir a los compradores a inspectores cuyo trabajo conocen y en los que confían. Y las asociaciones de inspección de viviendas a nivel nacional y estatal son consideradas expertas tanto en sistemas domésticos como en los métodos utilizados para inspeccionarlos e informar sobre ellos.
CREIA explica que los comienzos del sector fueron difíciles entre el agente y el inspector. "Muchos corredores inmobiliarios y sus agentes se sintieron al principio amenazados por el sector de la inspección de viviendas, pero acabaron comprendiendo que era muy superior". Las inspecciones realizadas por un amigo o un familiar no eran fiables. Y parte de la diferencia era el informe.
Los primeros informes, anteriores al desarrollo del sector, equivalían a poco más que un voto de confianza o una advertencia para que el comprador corriera tan rápido como le permitieran sus piernas. Pero hoy, los informes de inspección de viviendas son documentos detallados y profesionales que describen los defectos materiales, añadiendo fotos para mayor claridad.
La mayoría de las viviendas estadounidenses reciben el tratamiento profesional previo a la venta por parte de un inspector de viviendas, según CREIA. Y con razón.
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